O Imposto sobre a transmissão de bens Imóveis (ITBI) tem sua previsão normativa na Constituição Federal, no artigo 156, II, e nos artigos 35 à 42 do Código Tributário Nacional (CTN), que sofreram alterações importantes recentemente, após a publicação da Lei Complementar nº 227/2026.
A Constituição Federal confere ao Distrito Federal e Municípios a instituição do ITBI.
O ITBI, nos termos da nova redação do artigo 35 do CTN, tem como característica principal ser ato oneroso, realizado inter vivos, consistindo na transmissão a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia, ou a cessão de direitos relativos às transmissões anteriormente elencadas.
Não se impõe ao contribuinte o Imposto sobre a transmissão de bens Imóveis quando a transmissão dos bens ou direitos for efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica, em pagamento de capital nela subscrito, ou em ato que decorre da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.
Da mesma maneira, ocorrendo a desincorporação do patrimônio das entidades que foram as mesmas que incorporaram os bens e os direitos em pagamento de capital, podendo não haver incidência do ITBI, a depender do caso concreto e da natureza da operação.
Aqui, desde que atendidos os requisitos legais, é onde ocorre a criação das holdings, como forma de reunir os bens e os direitos em uma única pessoa jurídica, buscando garantir proteção patrimonial e benefícios fiscais.
A holding consiste na constituição de uma empresa objetivando adquirir e manter ações de outras companhias em quantidade suficiente para controlá-las, tendo como função a concentração e a organização administrativa, dificultando a fragmentação das tomadas de decisão por parte dos integrantes da sociedade.
A previsão normativa da holding está no artigo 2º, § 3º, da Lei nº 6.404/1976:
Uma holding pode ser constituída para diferentes fins. Visando atender ao tema deste artigo, vamos nos ater à holding patrimonial, em um breve comentário.
Compreende-se como holding patrimonial a criação de uma empresa, cujo objeto social será gerir e administrar bens patrimoniais empresariais ou familiares, objetivando garantir a proteção patrimonial e vantagens fiscais, proporcionando economia tributária a longo prazo.
Para o contribuinte pessoa física que obtém renda mediante aluguel de imóveis, ao formar uma holding pode alcançar benefícios fiscais mais atraentes e, ao ter seus lucros e dividendos distribuído entre os sócios, pode haver isenção do Imposto de Renda (IR), nos termos da legislação vigente. Já em caso de sucessão, a holding permite que seja elaborado um planejamento sucessório, ocasionando uma transferência de bens menos onerosa, evitando até a incidência de tributos como o ITBI.
No contexto empresarial, a holding patrimonial torna-se benéfica em casos de alienação e aluguéis de imóveis, ou em transferência de participações societárias, podendo gerar benefícios fiscais, como a não incidência do ITBI, quando preenchidos os requisitos legais.
Contudo, a imunidade do ITBI é excluída, ou seja, não é aplicável, quando a atividade empresarial da entidade adquirente dos bens ou dos direitos é preponderantemente a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição, conforme disposto nos parágrafos 1º ao 4º, do artigo 37 do CTN, que estabelecem, mediante parâmetros analíticos, o que é considerado “atividade preponderante”, sendo estes:
Se for identificado a preponderância, o imposto será devido nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito.
Sobre o assunto, em outubro de 2020, o STF julgou o tema 796, que trata do alcance da imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor total desses bens excederem o limite do capital social a ser integralizado, homologando a seguinte tese de repercussão geral:
“A imunidade em relação ao ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que excederem o limite do capital social a ser integralizado”.
Ainda no que diz respeito ao tema, está sendo discutido no Supremo Tribunal Federal (STF), o Tema 1348, atinente ao alcance da imunidade do ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição, para a transferência de bens e direitos em integralização de capital social, quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda ou locação de bens imóveis, o que busca trazer maior segurança jurídica ao contribuinte sobre os limites do que seria exatamente conceituado como atividade preponderantemente imobiliária.
Houve também atualização na base de cálculo do ITBI, advinda da publicação da Lei Complementar nº 227/2026. De acordo com a redação do artigo 38 do CTN, a base de cálculo do imposto será o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, sendo considerado valor venal, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, ou seja, o preço real em uma possível venda.
Este valor será estimado por meio de critérios técnicos, a serem divulgados pelas administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal, devendo se enquadrar em pelo menos um dos seguintes parâmetros:
I – análise de preços praticados no mercado imobiliário;
II – informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros;
III – localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel; e
IV – outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis. (inciso I a IV do art. 38, § 2º, da Lei nº Lei nº 5172, de 25 de outubro de 1966)
Por fim, cabe ao contribuinte analisar o valor venal, e identificando inconsistências, contestá-lo, apresentando uma avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação municipal ou distrital aplicável.
Elogios, Críticas ou Sugestões
ANDRÉ FELIPE SANTANA CATUNDA
Bacharel em Direito pelo Centro Universitário UDF/Brasília, desde 2023.
Licenciado em Letras – Português como Segunda Língua pela Universidade de Brasília, desde 2009.
Pós-Graduando em Direito Público – Lato Sensu,
Advogado Associado na Tolentino & Moro Frigi Advogados Associados
andre.catunda@tolentinomofrigi.adv.br
(61) 3225-9842, (61) 98491-4745
PONTALTI, Mateus. Manual de Direito Tributário. 6ª ed., ver., atual. e ampl. – São Paulo: Editora JusPODIVM, 2025.
BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Institui o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS); dispõe sobre o processo administrativo tributário do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e sobre a distribuição do produto da arrecadação do IBS aos entes federativos; institui normais gerais relativas ao Imposto sobre Transmissão Causa mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD).
BRASIL. Lei nº 5172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios.
OLIVEIRA, Carolina Bassetti de, FILIZZOLA, Bianca Lavorato. ITBI x holdings imobiliárias: o julgamento que pode mudar o planejamento sucessório (artigo Jota – https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/itbi-x-holdings-imobiliarias-o-julgamento-que-pode-mudar-o-planejamento-sucessorio)
TEDOLDI, Ana Carolina. Holding imobiliária pode gerar economia significativa na locação de imóveis para as famílias (artigo IBDFAM – https://ibdfam.org.br/artigos/1844/Holding+imobili%C3%A1ria+pode+gerar+economia+significativa+na+loca%C3%A7%C3%A3o+de+im%C3%B3veis+para+as+fam%C3%ADlias)
CARVALHO, Mariana. Holding imobiliária: entenda o que é, como funciona e suas vantagens (artigo – https://www.novaepoca.com.br/blog/holding-imobiliaria-entenda-o-que-e-como-funciona-e-suas-vantagens/739)
MENDONÇA, Amadeu. Holding patrimonial: O que é e quando utilizar (artigo Migalhas – https://www.migalhas.com.br/depeso/413667/holding-patrimonial-o-que-e-e-quando-utilizar).
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